Αθήνα 25.6.2008, 17:21
Οι όροι και οι προϋποθέσεις εκμίσθωσης και ανανέωσης συμβάσεων μίσθωσης καταστημάτων εμπορίας προϊόντων φυτικής και ζωϊκής προέλευσης και λοιπών χώρων των Κεντρικών Αγορών Αθηνών και Θεσσαλονίκης (ΚΑΑ και ΚΑΘ), ρυθμίζονται με κοινές αποφάσεις του υπουργού Αγροτικής Ανάπτυξης κ. Αλ. Κοντού και ύφυπουργού Ανάπτυξης κ. Γ. Βλάχου.

Οι αποφάσεις, που γίνονται σύμφωνα με το άρθρο 4 του ν. 1279/1982, αφενός ενοποιούν το μέχρι σήμερα διαφοροποιημένο καθεστώς που ρύθμιζε τις μισθώσεις εντός ΚΑΑ και ΚΑΘ (με εξαίρεση εκείνες τις  ρυθμίσεις που προσιδιάζουν στη διάρθρωση και στον τρόπο λειτουργίας είτε αποκλειστικά της ΚΑΑ είτε αποκλειστικά της ΚΑΘ) κι αφετέρου «αυστηροποιούν» το καθεστώς μισθώσεων και εξοπλίζουν το Δ.Σ. με εξουσίες αποτελεσματικού ελέγχου της βιωσιμότητας των μισθωτών (φυσικών ή νομικών προσώπων) που δραστηριοποιούνται στην ΚΑΑ και ΚΑΘ. Έτσι, διαμορφώνεται ένα νέο θεσμικό πλαίσιο, που κατά το υπουργείο είναι προσαρμοσμένο στις σημερινές ανάγκες που απαιτούν αύξηση της ανταγωνιστικότητας, βελτίωση των συνθηκών εμπορίας και εκσυγχρονισμό των μίσθιων χώρων.  

Τροποποιήσεις
Οι κυριότερες τροποποιήσεις που επιφέρουν οι αποφάσεις είναι οι παρακάτω (όπου δεν γίνεται διάκριση με αντίστοιχη σημείωση εντός παρενθέσεως, η τροποποίηση είναι κοινή δηλαδή αφορά τόσο στην ΚΑΑ όσο και στην ΚΑΘ).

1. (ΚΑΑ) Πρόβλεψη για σταδιακή κατάργηση των θέσεων υποστέγων και θέσεων δεματικών και μεταφορά σε λοιπούς κενούς χώρους της ΚΑΑ σε πλήρη συμμόρφωση με τις δεσμεύσεις και υποχρεώσεις που έχει αναλάβει η ΟΚΑΑ ΑΕ (άρθρο 1 παρ. 1 εδ. β, γ).

2. Επανακαθορίζονται και «αυστηροποιούνται» τα κριτήρια μίσθωσης, προκειμένου το Δ.Σ. να είναι σε θέση να ελέγχει την οικονομική βιωσιμότητα των μισθωτών αξιολογώντας και την ευρύτερη επιχειρηματική παρουσία τους. Η τιμολογιακή πολιτική των μισθώσεων (μίσθωμα, τέλος μεταβολής, αναπροσαρμογές κ.λπ.) καθορίζεται από το Δ.Σ. (άρθρο 1 παρ. 2, 3):
- Ελάχιστος απαιτούμενος κύκλος εργασιών από πώληση προϊόντων φυτικής προέλευσης 1.600.000 ευρώ/μίσθιο κατά την τελευταία τουλάχιστον τετραετία
- Ελάχιστος απαιτούμενος κύκλος εργασιών 800.000 ευρώ/θέση δεματικών κατά την τελευταία τουλάχιστον τετραετία
- Ελάχιστος απαιτούμενος κύκλος εργασιών από πώληση προϊόντων ζωϊκής προέλευσης καθορίζεται ετησίως ανά μίσθιο με απόφαση Δ.Σ.
- Συμπληρωματικά κριτήρια: αριθμός των απασχολούμενων εργαζομένων, είδος και ποικιλία εμπορεύσιμων/παραγόμενων προϊόντων, υλικοτεχνική υποδομή (π.χ. συσκευαστήρια, μέσα μεταφοράς κ.λπ.), τυχόν συγγένεια με ήδη μισθωτές χώρων της ΚΑΑ κ.λπ.
- Τα ανωτέρω ποσά αναπροσαρμόζονται σε ετήσια βάση από το Δ.Σ. Προβλέπεται προσαύξηση κατά 30% για κάθε επιπλέον μίσθιο υπολογιζόμενη επί του κύκλου εργασιών, όπως έχει διαμορφωθεί και ισχύει μετά από την αμέσως προηγούμενη προσαύξηση. Ο ελάχιστος κύκλος εργασιών απαιτείται να είναι τουλάχιστον ισομερώς κατανεμημένος στο τετραετές χρονικό διάστημα ή με ελάχιστες αποκλίσεις.
- Όσον αφορά στους λοιπούς κενούς χώρους, στεγασμένους ή μη, μη προοριζομένους για άσκηση εμπορίας προϊόντων φυτικής και ζωϊκής προέλευσης, αυτοί εκμισθώνονται με απόφαση Δ.Σ.

3. Διαδικασία υποβολής αιτήσεων (άρθρο 1 παρ. 4).

Δεν καθορίζονται πλέον συγκεκριμένες ημερομηνίες υποβολής αιτήσεων π.χ. δύο φορές ετησίως όπως συνέβαινε στην ΚΑΑ ούτε επιβάλλεται προθεσμία ολοκλήρωσης της όλης διαδικασίας όπως συνέβαινε στην ΚΑΘ και αυτό για να γίνει πιο ευέλικτη και κατά το δυνατόν ταχύτερη η όλη διαδικασία. Εφεξής αιτήσεις και δικαιολογητικά υποβάλλονται οποτεδήποτε κατά τη διάρκεια του έτους, εξετάζονται και αξιολογούνται από το Δ.Σ. το οποίο, οποτεδήποτε εκκενώνονται μίσθια, ανακοινώνει τον αριθμό των κενών μίσθιων χώρων και προσδιορίζει τα κριτήρια, τον τρόπο αξιολόγησης και τη διαδικασία διάθεσης. Περίληψη της ανακοίνωσης δημοσιεύεται εφημερίδες του ημερήσιου τύπου.

4. Προβλεπόμενα δικαιολογητικά (υπό προϋποθέσεις μπορούν να ζητηθούν με απόφαση ΔΣ και πρόσθετα δικαιολογητικά). Η υποβολή των παρακάτω δικαιολογητικών κρίθηκε απαραίτητη προκειμένου να υπάρχει πλήρης συσχετισμός με τα κριτήρια που πρέπει να πληρούν οι εκάστοτε μισθωτές και να διασφαλίζεται ο έλεγχος της φερεγγυότητας και οικονομικής βιωσιμότητάς τους (άρθρο 1 παρ. 5).
- Μισθωτής που ασκεί ατομική επιχείρηση προσκομίζει βεβαίωση από την αρμόδια ΔΟΥ, από την οποία να προκύπτει η δραστηριότητά του
-  Πιστοποιητικό περί μη πτωχεύσεως του μισθωτή που ασκεί ατομική επιχείρηση ή της μισθώτριας εταιρίας και των νομίμων εκπροσώπων αυτής, εάν μισθωτής είναι νομικό πρόσωπο
- Αντίγραφο ποινικού μητρώου του μισθωτή που ασκεί ατομική επιχείρηση, των νομίμων εκπροσώπων εάν η μισθώτρια είναι προσωπική εταιρία, του Προέδρου – Διευθύνοντος Συμβούλου εάν η μισθώτρια είναι ΑΕ και του νομίμου εκπροσώπου και διαχειριστή εάν η μισθώτρια είναι ΕΠΕ.
- Βεβαίωση της Διεύθυνσης Οικονομικού της ΟΚΑΑ ΑΕ περί μη υπάρξεως οποιασδήποτε οφειλής προς αυτήν.
- Επικυρωμένο αντίγραφο του Ε-3 που συνοδεύει τη δήλωση φόρου εισοδήματος προς την αρμόδια Δ.Ο.Υ.
- Φορολογική και Ασφαλιστική ενημερότητα.

5. (ΚΑΑ) Mέγιστος αριθμός τέσσερα μίσθια για εμπορία προϊόντων φυτικής προέλευσης, δύο μίσθια για εμπορία προϊόντων ζωϊκής προέλευσης, τέσσερις χώροι Σ «Σίγμα» και S ράμπας και ένα κυλικείο ή ψητοπωλείο (άρθρο 2).
(ΚΑΘ) Μέγιστος αριθμός τέσσερα μίσθια για εμπορία προϊόντων φυτικής προέλευσης, δύο μίσθια για εμπορία προϊόντων ζωϊκής προέλευσης, ένα κυλικείο ή ψητοπωλείο (άρθρο 2).
- Το Δ.Σ. με απόφασή του μπορεί, κατόπιν αιτήσεως του ενδιαφερομένου, να αυξήσει τον παραπάνω αριθμό των μισθίων, σε περίπτωση εκσυγχρονισμού των υποδομών κλπ.
- Απαγορεύεται η υπεκμίσθωση ή η με οποιονδήποτε τρόπο παραχώρηση της χρήσης του μισθίου χώρου σε τρίτον, με ή χωρίς αντάλλαγμα.

6. Εξαπλούστευση της διαδικασίας σύστασης εταιρείας, ενίσχυση της επιχειρηματικής ελευθερίας και απάλειψη προηγούμενων αυστηρών περιορισμών (άρθρο 3):
- Επιτρέπεται σύσταση εταιρίας οποιασδήποτε νομικής μορφής είτε μεταξύ μισθωτών ΚΑΑ - ΚΑΘ είτε μεταξύ μισθωτών ΚΑΑ - ΚΑΘ και τρίτων, φυσικών ή νομικών προσώπων, εφόσον ασκούν εμπορία και πληρούν σωρευτικά τις προϋποθέσεις του άρθρου 1 παρ. 2 και 5. Ευνοϊκότερη ρύθμιση επί συστάσεως εταιρίας μεταξύ ήδη μισθωτών ΚΑΑ - ΚΑΘ και συζύγων ή/και τέκνων
- Υποχρέωση αναγγελίας και γνωστοποίησης στο ΔΣ κάθε εταιρικής μεταβολής

7. Επιβολή τέλους μεταβολής καταβαλλομένου εφάπαξ ανά μίσθιο σε κάθε περίπτωση σύστασης εταιρίας ή μεταβολής της νομικής μορφής μισθώτριας εταιρίας. Το τέλος αυτό καθορίζεται ετησίως από Δ.Σ. και εξαρτάται από είδος εταιρικής μεταβολής και αριθμό μισθίων. Απαλλαγή από τέλος μεταβολής σε περίπτωση σύστασης εταιρίας με σύζυγο και τέκνα, μεταβίβασης στα πρόσωπα αυτά της εταιρικής μερίδας, υποκατάστασης στην μίσθωση εξαιτίας θανάτου ή βαριάς ασθένειας, αλλαγή επωνυμίας υπό προϋποθέσεις (άρθρο 4). Ευνοϊκή μεταχείριση που μεταξύ άλλων ενισχύει την «οικογενειακή» μερίδα συμμετοχής και δεν την επιβαρύνει με πρόσθετα τέλη.

8. Έγκριση υποκατάστασης στην μίσθωση από Δ.Σ. και απαγόρευση σύστασης εταιρίας με οποιοδήποτε τρίτο, φυσικό ή νομικό πρόσωπο, για δώδεκα μήνες από της εγκρίσεως (άρθρο 5). Με αυτόν τον τρόπο ελέγχεται κάθε μεταβολή στο πρόσωπο των μισθωτών ή μισθώτριας εταιρίας και περιορίζεται – ελαχιστοποιείται ο κίνδυνος σύστασης πλασματικών ή εικονικών εταιριών που μέχρι σήμερα δεν είχαν κανέναν άλλον σκοπό από το να διευκολύνουν την είσοδο στις αντίστοιχες κεντρικές αγορές μισθωτών εκτός ΚΑΑ - ΚΑΘ οι οποίοι κατ’ ουσίαν δεν πληρούσαν και τις απαιτούμενες προϋποθέσεις.   

9.  Αμοιβαία αλλαγή ίσων μίσθιων χώρων μετά από αίτηση των ενδιαφερομένων και έγκριση από το Δ.Σ. με γνώμονα τη διευκόλυνση της εμπορικής δραστηριότητας και βελτίωση των συνθηκών εμπορίας (άρθρο 6).

10. Για πρώτη φορά προβλέπεται μίσθωση κενών χώρων με απόφαση Δ.Σ. σε εποχιακούς παραγωγούς για μικρότερο από το νόμιμο χρόνο διάρκειας των μισθώσεων (άρθρο 7).

11. Ανανέωση συμβάσεων μίσθωσης (άρθρο 8)
- Η ανανέωση των συμβάσεων μίσθωσης γίνεται έναν μήνα πριν από την λήξη τους με απόφαση του Δ.Σ. σε συμμόρφωση με άρθρο 5 ν. 1279/1982. Προβλέπεται, προς εξασφάλιση της εύρυθμης λειτουργίας ΚΑΑ - ΚΑΘ και ενίσχυση της ανταγωνιστικότητας εν γένει, ότι σε κάθε περίπτωση οι όροι, προϋποθέσεις και δικαιολογητικά που απαιτούνται για την ανανέωση δεν μπορούν να υπολείπονται όσων απαιτούνται για σύναψη νέων συμβάσεων μίσθωσης.
- Δυνατότητα ανανέωσης της μίσθωσης με απόφαση Δ.Σ. σε άλλον αντίστοιχο και ίσο μίσθιο χώρο.
     
12. Αυτοδίκαιη λύση μίσθωσης, μεταξύ άλλων, προβλέπεται (άρθρο 9):
- Αν δεν πραγματοποιηθεί ο ελάχιστος κύκλος εργασιών
- Αν δεν τηρηθεί η υποχρέωση αναγγελίας και γνωστοποίησης κάθε εταιρικής μεταβολής στο Δ.Σ.
- Αν δεν υποβληθεί προς έγκριση στο Δ.Σ. η υποκατάσταση στην μίσθωση
- Αν δεν ανανεωθεί η μίσθωση, με υπαιτιότητα του μισθωτή, έναν τουλάχιστον μήνα πριν από την λήξη της
- Αν δεν υποβληθούν εμπροθέσμως τα απαραίτητα για την ανανέωση της σύμβασης μισθώσεως δικαιολογητικά
- Αν ασκείται παραλλήλως χονδρικό εμπόριο ομοειδών προϊόντων εκτός ΚΑΑ - ΚΑΘ.
- Αν ο μισθωτής ή εταίρος - μέλος μισθώτριας εταιρίας της ΚΑΑ - ΚΑΘ πωλεί προϊόντα φυτικής ή ζωϊκής προέλευσης σε παραγωγούς κατά παράβαση των διατάξεων της κείμενης νομοθεσίας ή/και σε εμπόρους που ασκούν υπαίθριο ή στεγασμένο εμπόριο χωρίς τα νόμιμα παραστατικά, έγγραφα κλπ. Παραλλήλως θεσπίζεται υποχρέωση της ΟΚΑΑ ΑΕ - ΚΑΘ ΑΕ να ενημερώνει την αρχή που έχει εκδώσει την εμπορική ή παραγωγική άδεια των εμπόρων ή παραγωγών, εφόσον τής γνωστοποιηθεί εγγράφως η σχετική παράβαση.
Οι δύο τελευταίες διατάξεις προσδοκάται ότι, σε συνδυασμό με την εντατικοποίηση των ελέγχων από τους αρμόδιους φορείς, θα έχουν προληπτική ενέργεια και θα συνδράμουν στο να εξαλειφθεί το φαινόμενο που απαντάτο κατά κόρον μέχρι σήμερα ήτοι της άσκησης χονδρεμπορίου εκτός ΚΑΑ - ΚΑΘ, της πώλησης σε παραγωγούς και της πώλησης σε εμπόρους χωρίς παραστατικά κατά παράβαση των διατάξεων της κείμενης νομοθεσίας.   

13. Μετά την καθ’ οιονδήποτε τρόπο λήξη της σύμβασης μισθώσεως οι τυχόν βελτιώσεις - διαμορφώσεις των μισθίων παραμένουν προς όφελός τους (άρθρο 10).

14. Το ΔΣ είναι αρμόδιο να αποφασίζει για κάθε θέμα ή ενέργεια που δεν ρυθμίζεται από τις κοινές υπουργικές αποφάσεις και άπτεται της τρέχουσας - καθημερινής λειτουργίας της ΚΑΑ - ΚΑΘ, εμπίπτει στην άσκηση της εν γένει διοικήσεως και σχετίζεται με την εκπλήρωση των σκοπών τους (άρθρο 11).